中国政府应让两或三家地产开发商破产,强调坚

摘要:7月31日,中共中央政治局召开会议,强调坚决遏制房价上涨,引起了房企的高度关注。 在8月1日开幕的2018博鳌房地产论坛上,针对中央对房地产的最新定调,下一年房地产市场的变化以及房价趋势,招商蛇口、五矿地产、阳光城、旭辉集团、远洋集团、珠江投资、恒...

越来越多的房企在最近开始陆陆续续召开2018年业绩发布会了,总的基调就是。

2009年初,处于困境之中的中国房地产企业曾因金融危机而出台的经济刺激政策因祸得福。香港知名房企恒隆地产主席陈启宗日前批评称,在2009年第一季度地产市场低迷时,从严格意义上讲,85%的中国大陆地产开发商处于破产状态。中国政府在救助开发商时无意中造成了道德风险。但他表示,三个月后这些公司在买地的竞争中不断刷新地价纪录,现在,中国政府应让两或三家地产开发商破产。他补充道,这不会引发社会动荡,因为政府可以接管这些企业,而公司必须为过度借贷付出代价。  评级机构标准普尔及穆迪近期将中国大陆地产开发行业的评级前景从稳定下调至负面,理由是中国政府对贷款以及开发商急需的信贷进行了限制。陈启宗表示,尽管在2009和2010年销售了大量物业后中国大陆开发商手头仍有一些现金,不过它们现在却到香港以13%、15%甚至16%的利率借款,这种状况实在糟糕。他补充道,中国政府还应关注楼市的供应面,而不只是需求面。  陈启宗指出,地方政府出于各种动机出售土地并掌握资金,这是房价始终上涨的根源;楼市能否成功降温取决于中国政府是否有解决这一潜在问题的政治意愿。陈启宗还指出,中国大陆的商业地产行业被劣质的建筑所困扰。我们认为,本次房地产调控,如果不能促成行业进行一次较大规模的洗牌,调控就是失败的。

  7月31日,中共中央政治局召开会议,强调“坚决遏制房价上涨”,引起了房企的高度关注。

增长亮眼,未来可期

  在8月1日开幕的2018博鳌房地产论坛上,针对中央对房地产的最新定调,下一年房地产市场的变化以及房价趋势,招商蛇口、五矿地产、阳光城、旭辉集团、远洋集团、珠江投资、恒隆地产等多家房企高管在接受《每日经济新闻》记者采访时均表示,已认真学习研读相关政策,对未来一段时间房价走势的态度总体趋于谨慎,并表示存在分化下跌的可能。

在他们的业绩报告和一些专家解读中,你几乎完全感受不到地产行情的低迷,仿佛现实与财报就是不同的两个世界

  观点1 房价稳定预期一旦实现 可能会有下跌压力

在地产的世界里,所谓的冬天只不过是比夏天稍微冷一点点的季节。

  五矿地产有限公司党委书记、总经理何剑波表示,房地产行业未来会有一个天花板,一个是人口,一个是政策,房价稳定预期一旦实现,就可能会出现下跌压力。

地产在今时今日,在中国经济框架里所占据的比例依然遥遥领先大多数企业,而且在未来可见的时间里,这个比重很难被改写。

  说到这一次中央对房价上涨的严格措辞,中原集团主席兼总裁施永青直言,抑制房价上涨有一定难度。

我们很难看到在同一个行业里,超过千亿规模的企业可以达到31家,头部聚拢的效应已经越来越极端。

  在他看来,中央的态度是很明确的,但价格是市场最重要的信息,现在中国的租金回报率才1.5%~2%,因为大家都觉得房价会上升,可以弥补租金低的问题,如果房价不涨,租金回报率会回到合理水平。施永青同时预计,明年房价可能会有下行趋势。

我们仔细研读了碧桂园、新城控股、旭辉、阳光城、越秀地产的2018年年报,一二三线开发商品牌依次排开,大有大的战略,小有小的思考。

  对于如今新建住宅售价被限的问题,宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁余英则认为,现在房价的定价权不在开发商了,以前开发商还希望有一天政策会放松,现在一点想法都没有了。房价应该会走向平稳,他判断未来一线城市还能顶住,三四线城市会出现分化,建议土地、项目还在三四线城市的赶紧卖了。

从这些地产赛道的深度参与者中,我们或许能从多维度的不同视角下,从一些细枝末节中,窥探出地产下半场存在的机会和即将要走的路。

  至于卖给谁,余英笑着直言,“总有一些人不相信房价会有分化或下跌。”

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  观点2 楼市新政收紧的同时 房价会依然平稳

前几年我们观察到的现象是,大量的房企下沉市场做的特别的厉害,包括碧桂园、新城、旭辉、阳光城们,都开始全面重仓三四线,战线越拉越长。

  旭辉控股执行董事兼主席林中认为,在中国城市化进程中,房地产对国民经济依然影响巨大。此次中央出台政策之前,70个大中城市房价大多是上涨的,中央是希望在应对外部环境变化的时候进行适度的货币宽松政策,但到货币宽松的时候,又有可能进一步刺激房价上涨。

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  至于政策对旭辉的影响,林中表示,大部分城市到2020年房价都会比较平稳,未来土地市场也会回归理性,开发商的增长回归质量,产品回归生活。

现在回过头来看,却恰恰发现这些开发商恰好是抓住了中国城市化进程最快,房价需求猛升的那几年,于是大家业绩纷纷超百亿,普天同庆,增长率低于80%都不好意思拿到发布会上去说。

  全国人大代表、禹洲集团董事局主席林龙安认为,这是历史上最严的抑制房价措辞。房地产事关民生,又有金融属性,目前各类行业中负债比例最高的就是内地的房地产业,香港所有地产企业的负债比率基本上是在20%到30%之间,而内地房企的负债率却达到70%甚至更高。

但是,这样做的弊端很快就凸显了,就是伴随快速扩张的一定是债务的上升,买地需要钱,用人也需要钱,而一般债务的期限差不多是2-4年的时间,所以到了2018年、2019年开始,还债的时间到了,市场也慢慢变冷静了,各个房企面临的压力也是比较大的。

  事实上,随着房住不炒、租购并举的方针政策落地,房地产已逐渐向民生功能转变,而投资属性正不断弱化,未来就会以租赁住房为主,新房销售总量也会下降,继而促使房地产业的系列调整。

因此,我们从2018年的年报中能明显感受到各家房企的态度,两个字。

  观点3 调控压力大的城市 房价会出现略降

谨 慎

  区别于看跌房价以及认为楼市平稳发展,金科地产联席总裁方明富看来,调控压力大的城市房价会出现略降,但总趋势是稳中略升。

除了碧桂园外,其他几家房企对于三四线城市的态度越来越微妙或者说是与前两年相比更加的小心翼翼。

  阳光城集团执行副总裁吴建斌则认为,一旦限价,过去两年房企在一线城市的个别项目会出现亏损,所以开发商不卖,房企资金链也会出现问题,容易导致一连串后续问题。

相比于头部开发商在三四线的谨慎,其中有两个区域是所有开发商都一致看好的,就是已经上升为国家战略的两大城市群。

  在如何控制房价上涨的问题上,招商局蛇口工业区控股股份有限公司党委副书记、董事、常务副总经理刘伟说:“大家现在看到的房价是一个平均价格,不代表某一个楼盘的价格,各地政府会根据所掌握的资源情况去作一些平衡。”

长三角城市群、粤港澳大湾区

  就在7月31日,深圳楼市新政要求暂停企事业单位、社会组织等法人单位购买住房以及个人、企事业单位或社会组织等法人单位购买公寓5年限售、住宅3年限售等诸多严格的调控政策。

房企普遍对这两块区域格外关注,比如新城控股在长三角的比重达到了61%,环渤海的比重也达到了15%。

  对此,刘伟称,可以说深圳是第一个响应中央号召的,目的是让房价不涨。在他看来,未来房价整体不会上涨,但个别城市、区位会有一些差异。

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  “我们跟招商局在深圳都有项目,其实从去年起,深圳就要求新盘预售价每个月都要下降。”远洋集团执行总裁谌祖元说,“今年上半年三四线城市房价普遍上涨,成交量大,此次政治局会议后,会使一个区域的平均价格稳定,但对周边地区的房价不一定是坏事。”

这里值得提的是,整个东三省及环京区域对于房企而言,投入的力度相对来说少了很多。

  观点4 房地产仍在最好时期 看重一二线发展

里面的原因也很简单,就是对于房企而言,更加追求一种长期稳定的确定性,没有足够大的预期就意味着蕴藏着风险。

  在珠江投资集团董事、常务副总裁杨三明看来,一二线城市未来三四年的发展仍可预见。

长三角区域和粤港澳大湾区承担了房企更多的预期,构成了房企最坚固的“粮仓”。

  事实上,珠江投资的地产业务占比并不高,杨三明说,“仅地产业务看我们是个小企业”,但珠江投资还有别的产业已经发展到窗口期,不需要再投入,所以未来会“适度聚焦地产业务”。

对于中西部地区,还值得关注的就是成都、西安、长沙、武汉等省会城市,随着人口落户政策的全面放开,这些中西部的核心城市将接受到人口更多的回流,对于房企而言,源源不断的人口流入,就是最大的利好。

  在城市布局战略区域方面,杨三明说,目前公司也在布局强二线城市,在中心城市周边展开布局,比如上海周边的苏州、南通、宁波等地,广深周边的珠海、中山、东莞、肇庆等城市,北京周边的雄安新区、保定,郑州、武汉,以及大西南区域的成都周边、重庆、昆明、贵阳等地。

我们经常说,一定要格外关注房企房企重点开发的地区,高热度会提升地价,而高地价又会拉升新房房价,从而引发区域内房价的整体抬升。

  对于操盘旧改项目,杨三明表示,目前的旧改项目主要集中在一线城市,在二线城市还是以快进快出为主,因为很难看明长周期的未来市场,所以旧改这种长周期操作的项目放在一线城市是最稳妥的。”

其中有两个城市需要跟大家重点提一下,因为很少有地产开发商会在业绩会上具体谈论到哪个非一二线城市,除非确实对这个城市的压了重仓。

  此外,杨三明还说,中国的房地产市场本身就存在长周期的特点,但目前应该还处于最好的时期,尤其是未来5到10年,房地产行业发展情况仍然较好,也会对城市更新、“农民上楼”的需求较大。

比如旭辉重点提到了山东的淄博,经过他们的内测,这个城市的实际居住人口可能接近了千万,同时作为山东半岛的核心城市,整体的城市建设和版图都搭建的比较好,核心区域的均价仅为1万左右,还有比较大的上涨空间。

  观点5 追求规模的时代已过去 房企应提高自身“基因”

其次是阳光城重仓的广州清远,最大的利好在于即将通车的高铁,从广州到清远只要四十分钟,同时阳光城认为清远很有可能成为广场的另外一个副中心,因为从多个维度看,清远与广州的互动将越来越频繁。

  “40年来,中国的房地产从零起步,一些企业在此前追求规模,动不动就是5000亿元、3000亿元,完全是在量的领域里进行考量。不能否认这种模式在市场早期是非常重要的,但是这种时代已经过去了。”恒隆集团(22.10 -0.67%)、恒隆地产有限公司董事长陈启宗表示。

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  一线城市供地有限,二线城市在努力去库存,非常相信这种量的较量、速度的较量是过去的事,如果开发商今天还是保持这种态度,恐怕在未来不容易致胜。陈启宗说:“当房企有量的时候,速度也就变成一个大问题。速度不够,绝对比不过别的房企,要每年推出那么大量的货值,速度就要比别人快。”

从年报中,我们发现大量的房企都在对外传递另一个概念。

  不过,“房地产市场总体在向好的方向发展,可以说行业的春天来了。”在谈及自己的企业度过“寒冬”后,陈启宗这样表示。

我们很安全,负债率很低。

  陈启宗表示,“多元化经营是一种探索,但是房地产的运营和建设是两个完全不同的概念,需要企业经营者完全改变自己的思维模式,如果坚持旧有的观念,可能是不合适的。很多房企在不同方面采取措施,有的是健康地产,有的是城市运营,这都是对行业进行的有益探索,但是具体收效如何,还要继续观察。”

房地产行业的发展从本质上看,就是靠资金取胜的行业,如果说的简单点,就是只要你有钱,你就可以持续玩下去,在对的时间点狂拿地,就能赚到钱,就是这样。

  陈启宗说,企业要想获得质的发展,就必须将自身的“基因”提高,是基因决定了一个人,也决定了一个企业。选址、面积、设计、建筑,这四项是房地产项目一开始就决定的,是基因,无法更改,房地产企业质的改变应当从基因中下功夫。

但只有身处在这个赛道中,才能体会到高处不胜寒的用意。

  “就像我的基因,决定了我肯定不能做一个好的篮球运动员。”他打趣道,“而我们盖的房子要贵一点,但这也是由我们的基因决定的。”

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注:阳光城2018年业绩报告

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目前整个基调就是去杠杆,投资人和大股东希望不再依赖借钱,不再依赖负债,而是通过公司的内部循环就可以让公司正常运转起来。

要让整个现金流的池子转起来,只有三个办法,一是不顾一切的多卖房,二是控制拿地的成本,三是融到的钱要足够的便宜。

围绕这三个点,房企其实还做了挺多努力的。

对于多卖房,首先是不顾一切的冲刺年度目标,比如万科为了“活下去”一定要完6300亿元的回款目标,然后恒大是光明正大的打折,当然,更多的是像阳光城、旭辉这样到了年底暗暗的变相降价,其实从本质上看,就是要多回流还债,这样才能让外界觉得自己是比较安全的。

对于控制拿地的成本,最常见的做法就是参与到城市更新的项目中,定向的拿地,这样整体的竞争力度就会小很多,这就是前几年阳光城一直在干的事情。

前期比较常见的是依靠打造小镇的概念来暗暗的做住宅开发,经过两年的发展,这种模式越来越走不通了,所以这块内容在各家房企的年报中体现的也越来越少了。

对于如何融到便宜的钱,对于房企而言,这可能比任何战略都要来的重要。

中国政府应让两或三家地产开发商破产,强调坚决遏制房价上涨。从本质上看,房企能否做大就是在和钱博弈,找到为什么要给你钱的理由以及这个模式是多么的有前景,想明白这点,几乎总能够借到便宜的钱。

房企普遍的做法就是一定要拼命做的足够大,通过品牌价值降低融资过程中的成本,其次就是直接让那些“金主”入驻,比如平安以及各类信托机构,都直接成为了各大房企的“幕后大股东”。

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年报还透露出一件挺重要的事,就是很多房企接下来都会干一件事情。

把赚快钱变成赚慢钱。

赚快钱的模式其实很简单,就是不停的往项目上投钱,然后利用各种制度规则来尽最大可能的压缩工期,对项目实行高周转,项目成功的第一要务就是全部售罄。

这是前几年大部分的开发商都在干的事情,对于住宅,就是去化率一定要快,一定要赚快钱。

随着整个存量住房时代的到来,中国的房地产格局发生了比较大的变化,根据住建部公布的数据。

2018年年底城镇房屋存量是280亿平方米,从总量上看,大家已经不缺房子了。

但这种存量住房的分布是很不均匀的,比如在三四五六线城市,越来的越多的人会更加向往品质的生活,大家需要集中度更高的商业,需要有各种品牌聚集的商业综合体。

比如在一线城市,因为房价的持续走高,有越来越多的人走向了租赁市场,所以对整个租赁市场也提出了更高的要求。

这两种不同的内生力量对于房企而言,就是全新的机会。

比如新城控股,截止到2019年2月,开业的吾悦广场已经有102座,实现租金收入21亿元,同比增长了107%,在整个2019年,新城还将开业22座吾悦广场,继续稳固自己的商业护城河

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与此同时,旭辉、阳光城、碧桂园等也将自持更多的商业,以前的商业逻辑是既卖房子又要卖周边商业,接下来就是越来越多的房企会选择自持物业,当然,每家的发力点是不一样的

比如对于旭辉来说,接下来就是在一线和强二线城市不断加大自持物业,变成持有者去长期运营,在二三线城市主做住宅开发

当然,这样做的好处就是会在长时间内获得源源不断的现金流,坏处就是因为钱不是一下子就回笼的,所以对整个公司的现金流提出了比较大的挑战,同时也要求有极高的运营的能力

自持商业这块,对于房企而言,干的好,就是海阔天空,闯出了另一片天地,干不好也没什么,大不了再打包重新出售

还有很重要的一点就是租售并举的开展,其实租赁这个市场目前看来才刚刚启动,所以各大房企其实提到的不多,但在越秀地产的年报中,我看到了还算比较清晰的脉络描述:

对于租赁市场而言,养老长租市场将是租赁市场最大的突破点,只需要差不多85%的出租率即能实现盈利;

其次,如果用住宅公开市场拍的地去建长租公寓,回报率是不理想的,因此,机会隐藏在各地政府专门为租赁市场而设的地,这样获取土地的成本就会低很多

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地产到了这个环节,对于整个行业来说,有太多变化的地方。

我觉得地产公司的年报其实都在努力做一件事情:把整个行业最本质的东西挖掘出来,前面遇到了什么困难,取得了哪些成绩,有什么焦虑,接下来会往哪里走,怎么干,都慢慢剖析给你看。

当然,我们都不知道绝对的标准答案在哪,或许,这也就是地产行业最充满魅力的地方。

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