稳地价、稳房价与稳预期,房地产市场的走向就

摘要:七部委联手整治! 楼市调控正全面失控? 来源:米筐投资(mikuangtouzi) 作者:A先生 在本轮楼市调控接近2周年之际,6月28日,住建部等七部委联合印发《通知》,决定自7月初至12月底,在北京、上海等30个城市治理房地产市场乱象。 近半年来,楼市调控的效力...

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问:2019年全国多地解除房地产限价、限购政策,说房价会爆跌的人还能否自圆其说?

  七部委联手整治! 楼市调控正全面失控?

文/诸葛找房楼市发展近20年,似乎从来没有消停过,完美的诠释了“生命在于折腾”这句调侃的话。市场嘛!有涨有跌再正常不过了,但是太过于极端了就容易产生严重的影响。3年前房地产最沸腾的景象相信大家都历历在目,最开始人们享受着房子升值带来的快感,觉得新鲜,...

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  来源:米筐投资(mikuangtouzi)   

文/诸葛找房

解除限价、限购这事不容易发生,起码现在了解到的情况是这样的。

  作者:A先生

楼市发展近20年,似乎从来没有消停过,完美的诠释了“生命在于折腾”这句调侃的话。市场嘛!有涨有跌再正常不过了,但是太过于极端了就容易产生严重的影响。3年前房地产最沸腾的景象相信大家都历历在目,最开始人们享受着房子升值带来的快感,觉得新鲜,直到价格“登顶”才警醒了一些有思想和良知的人。对于房子,老百姓是一边嫌弃一边渴望,而各地措施也是一边收紧一边放水,让人有些摸不着头脑。

2019年,楼市调控的官方定调是:稳地价、稳房价与稳预期。“稳”字当头,说明房价要暴跌或是暴涨都是不大可能的。地价在房价中的占比不小,稳地价对稳房价的作用是不言而喻的,而稳期预,就是在打破房价会暴涨的幻想的同时,也不鼓励房价暴跌。

  在本轮楼市调控接近2周年之际,6月28日,住建部等七部委联合印发《通知》,决定自7月初至12月底,在北京、上海等30个城市治理房地产市场乱象。

而近日,被誉为地产界“江湖大哥”兼“高级段子手”的企业家冯仑,在上海宣传自己的新书时,深度的解读了“楼市的风向往哪吹”这一主题。他说,最近三四年以来措施变了,“房子是用来住的,不是用来炒的”这句话说出来那天,房地产市场的走向就彻底变了。“房住不炒”只是个开端,楼市的格局会在方方面面发生变化,大家的心态、预期和出手习惯,也要随之调整,此后将会产生的10个变化值得注意。

要说的是,解除限价、限购这事若多地发生,肯定对购房者而言不是好事。

  近半年来,楼市调控的效力正在急剧衰减,楼市调控正遭遇全面失控的风险:

变化1:居者有其屋,但不一定占有产权

限购应是最难被解除的政策。限购让投机炒作无缘进入一地的楼市,没有购房资格意味着炒作无门,投机成分越少的城市房价也不会大涨。如果限购的闸门放开,对一些热点城市来说,就是非常坏的事情,此前调控的成果也许就此消弥,而投机炒作则又有了进入楼市的机会。

  在成都,7万人抢购千套房;

房子最原始的用途就是居住,只是近20年才被扣上了金融属性的帽子。如果只是一顶普通的帽子倒也罢了,可这是一定会膨胀的帽子,现在已经能把本身全部罩住了,如果不掀起来,人们就很难看到本质,所以回归居住属性,削弱金融属性势在必行。

高房价的坏处是显而易见的,不仅令购房者购房成本大增、购房能力减弱,而且对金融平稳运行构成风险。除此之外,高房价也令实体经济的运行成本增加,对实体经济降低成本、引进人才构成难度。

  在深圳,要选房先交500万诚意金;

未来的住宅体系和居住措施都会坚持居住为第一属性,尽量保证人民有房住。居者有其屋,但居者不一定占有产权。换句话来说就是,住房问题可以给大家解决,但不再保证大家能买到70年居住产权的产权房,这是相比之前最大的变化。

在本轮楼市调控中,限购、限贷与限价三大政策最为得力,限购与限贷挤出投机泡沫,限价则把住了新房入市的价格关口,这些政策的实施尤其稳住了一二线15个热点城市的房价,为构筑房地产长效机制创造了条件、赢得了时间。

  在西安,摇号摇出一群关系户;

冯仑认为,之前舆论总是在强调稳定房价、调控房价,保证大家买得起房,这实际上是个误导。在任何一个社会或一个国家,无论其处于何种经济水平,官方都不可能保证每一个人都拥有一套产权100%属于自己的房子。如果始终盯着这个方向,措施制定就会产生偏差,从而积累社会上本不必要的买房预期,最终酝酿出粮本解决不了的购房矛盾。

限价放松标准是最有可能的发生的。这无论对活跃一些地方的土地市场,还是缓解房企的资金压力,都是有推力的。限价标准有逐步放松的迹象,这在2018年的统计数据中有体现,据国家统计局对70个大中城市房价变动情况的统计,2018年全年,新建商品房价跌的,70个城市中仅有一城。

  在杭州,排队买房累到人晕倒住院……

变化2:从“买房住”走向“有房住

因此,房价暴跌是不可能的,房价要跌下来还要突破各种各样的预期。

  在近日召开的“2018年长沙市房地产市场调控工作新闻通报会”上,甚至提出“当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾,而是炒房与反炒房的重大斗争”。

诸葛小编认为,“房住不炒”的提出,重点并不在于“房”本身,而是在于“住”,未来房地产要从“买房住”走向“有房住。冯仑说,有房住将成为未来楼市调控的政策基点,这几年各地都增加了很多租赁房源的供应,也全面地推进了共有产权房这种之前不太会被人们从心理上接受的新事物,因此措施的着眼点已经彻底改变了。

这个可以的,放开限购限价,但是得按照下面收空置税和房产税。

  本轮楼市调控至今,为何没有熄灭买房、炒房的热情?

变化3:房价不会继续朝着单一的上涨的方向行进

澳门新葡亰平台网址大全,第一,对于城市2套以上房子,第三套以上一年空置30天以上的,每年收取购房的20%空置税。

  因为在限价调控下,一手房价低于周边二手房20%以上,买到就是赚到啊!是的,摇号买房就像打新股中签,妥妥的套利机会。

冯仑认为,房价一直上涨的时代过去了,之前措施朝着最好每个人拥有一套产权房的方向努力,但“买买买”“涨涨涨”自然会变成市场上所有参与者(包括老百姓和开发商)相互作用的结果,供需双方打配合,共同推高房价。而现在不一样了,房子能住就可以,有没有产权没关系。

第二,对于一人多套房的,第三套起收取房子成交价50%房产税。

  当人为扭曲市场价格、调控压制需求却激发了新需求,局面会否失控呢?

买得起房子的人还会去买房,但租房子的人也变多了,相当多的房子不会进入流通市场,而是成为长租供应来源。各方面对于买房、卖房的热情会适当降温,开发商的供应也会适当减少,固定投资、基础投资会更理性。未来中国房价不会继续朝着单一的上涨的方向行进,很可能会进入横盘区间,保持稳定,甚至在个别地区呈现下降局面。

第三,对于一个家庭超过5套房一起的,全部收取成交价格80%房产资源占有税。

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变化4:住房制度会越来越向租购并举倾斜

第四,对于一家房子超过8套以上的,房子产权直接减成30年。

  预期调控

“租购并举”的趋势其实在2018年就已经展现出来了,租赁需求越来越被重视,解决租赁矛盾的政策越来越多,围绕解决租赁痛点制定的政策体系也将越来越完善。

第五,有两套房的禁止贷款买房,开发商负债必须30%以内,

  楼市调控就是预期调控,本质就是一个博弈的过程:上有政策,下有对策;根据下面的对策,上面再发布新的政策;由于上面新发布了政策,下面会再做出新的对策……如此往复。

变化5:各地楼市的发展开始出现明显分化

2019年全国多地解除房地产限价,限购政策,并不会改变房价下跌的趋势,解除了房地产的限价,限购后房子可以自由买卖了,房子才能成为正常的商品有钱就买,没钱就卖,房子才能回到正常的居住功能上。过去几年的炒房就是因为了有了限价和限购,才有了大量的人去炒房,因为什么东西只要限购了,大家都在想,只要你限购的商品,有钱也买不到肯定会涨价,于是自从限购开始,就开始了大规模的全国炒房,只要解除限购,房子更不值钱,所有人都可以随便买卖的东西,当然是不值钱的。

  2016年,全国一二线城市万马齐喑的暴涨,中央一盘棋调控——限购/限贷/限(地产商)融(资)/限地王……离婚/法拍/补缴社保破限购、做首套,那就出台政策“离婚一年内算二套、购买法拍房同样得有购房资格、补缴社保无效”。

正所谓“一城一策”,未来的房地产会进入一个区域分化,由于各地发展阶段不同、发展速度不平衡的状态,一城可能会有一景。租赁市场快速崛起,租赁政策利好较多的情形,更多地会发生在一线城市和二线发达城市。

2019年全国各地的限购解除后,大量的房子会被炒房客抛售,原来找不到买主的房子只要降价还能找到买主。因此,早点解除限购房价早点降到普通老百姓能买得起的正常商品。在房地产泡沫和房地产大量过剩的情况下,炒房炒地时代过去了,任何政策出来,总有些房托想解释成炒房的依据,想解释成房价上涨的理由,这只是房托们的幻想,到全国各地去看看吧,看看中国全国各地盖了多少房子,世界上没有哪个国家会有一个人有几十套房子的怪现象,只有我国才有这种扭曲的怪事。解除限购房价一定会跌回到本来的价格,跌回到普通老百姓买得起的价格。

  通过房抵贷/消费贷/以贷养贷等购买房产,紧接着就是“严禁信贷资金流入楼市、房抵贷最长10年/金额不超100万”……

变化6:三四线城市的重点目标会集中在去库存

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三四线城市的“快涨快跌”,关注楼市的人应该都目睹了全过程。诸葛小编也认为,这除了有棚户改造的原因以外,也与跟风炒房脱不了干系。人口流出量大的城市,虽然新房市场将价格太高了,但二手房市场却并不知道要卖给谁,找不到更多人帮忙消化,而价格碍于面子又不能与新房相差太远,于是便出现了“有价无市”的尴尬局面。因此,未来三四线城市的重点目标会集中在去库存,三五年之内恐怕都很艰巨。

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  目的是什么?就是发出一个信号——房住不炒,这次来真的。以此改变人的预期。

冯仑称,三四线城市的房产开发过剩这点毋庸置疑,由于租赁需求不多,租金也比较低,大家更愿意买房而不会选择租房。这些地方的租金上涨基础不够、冲劲也不足。楼市的主要矛盾依然停留在新房交易领域,不仅租赁的故事不会成为主旋律,二手房交易也还没到火候。

现在房子过剩是个人都知道,但是为什么那么多人有房还要买第二套甚至多套呢,是他们眼光不行吗还是为了炒作?以我身边朋友同事为例给大家说一下,第一不要怀疑他们的眼光以及对目前国家金融环境的了解,能买起多套房的人必有过人之处,就现在看来,人民币的贬值速度是没有任何商品和产业能胜过房地产的保值性,试想你一个月工资一万甚至更多,每年收入几十万的时候,你就不会每天想物价了,而是会去考虑你的钱放哪会保值、升值。不要抬杠,现在一个月7-8千工资的人大有人在,月薪过万的人也太多了,这些是购房者的原因,再说国家的出发点,当下国家发展迅猛,每个城市都想建得漂漂亮亮的,大公园 宽马路 购物带休闲的广场,这些钱从哪来 ,加到楼市地皮里你想住这里享受就得掏这个钱。所以房价下跌需要以下几个条件1国家找到高科技产业代替房地产,2城市基建不在扩张,3这个很直观的反映人民币是否贬值以及贬值的多少,就是工人退休金的涨幅,涨的越多贬值率越高。以上是个人看法,大家参考。

  我们看下面这张图:

变化7:调控措施长期化将成为主流

专家岂能没有自圆其说的办法?

说房价会暴跌的专家,肯定是以全国各地继续坚持严格调控房地产政策的方向为前提的。所以,既然解除了限价限购政策,也就不存在暴跌了。

房地产下降的趋势还没有改变。各地解除限价政策,实际上一般是最高限价,也就是说房地产可以涨价。在房地产下跌趋势的情况下,继续涨价又有什么意义呢?

房价的限购政策,主要是指社保或者户籍限购政策,这样确实能够增大一部分有效需求。但是货币政策没有改变的前提下,现在贷款普遍是1.15倍的贷款利率,高达5.68%以上,负担是非常重的。增加的需求也很有限。

虽然说现在解除限价、限购没有多大的实际意义。但是,毕竟又为房地产的再次涨价创造了前提。因为上一轮的房价就是各地解开限价限购,又实施购房优惠政策,推动优惠利率(8折甚至7折优惠),引发的价格上涨。另一个助力,就是国家的棚改货币化政策,拆除了一部分房子,增大了一部分需求。但是现在该建起来的房子已经建起来了,供给又增加了。还能继续涨吗?

2019年1月,人民日报刊文称不能再走依赖房地产拉动经济的老路。

所以,估计认为房价会继续暴涨的人可能凉了。

如果暴跌,国家就会采取现在的放松调控的方式,维持房价的稳定。即使降息、降准也是搞定向降息,严格卡住了流向房地产的资金。这样房地产只能续命,不能再膨胀了。

所以,未来几年房地产价格会稳字当头,增长的空间没有多少,下跌的空间也会被严格限制住的。

相信你说的话,政府稳房价,稳地价,稳预期确实为了不使房价大涨大跌。但我对调控能否达到目的持悲观看法,能够稳住当然对整个国民经济都是有利的,但老百姓的负担会很重。

如果真能做的令行禁止,前两年就提出住房不炒,就应该参加炒房的人减少。但恰恰就是在提出住房不炒后才出现摇号买房,新房和二手房价格倒挂,几百人连夜排队抢房的大戏,进一步刺激了全民炒房,出现罕见的涨价去库存的奇葩事情。

同样现在要想稳房价,不知道会有多少人愿意听?能否稳住主要看还有没有人敢买房,看开发商的新房交易量,现在不是出现全国比较排名靠前的开发商房屋销售量大幅下跌的报道,房价真的稳住很可能就没有人买房,炒房客觉得不能牟利不进场,真正的刚需掏空6个钱包也买不起,房子卖给谁?

如果开发商的新房没有交易量,也就不能继续去买土地。没有交易量稳房价就成为无米之炊。开发商到时就必须被迫做出选择,是要促进交易降房价让刚需买房,还是银行继续放水鼓励炒房客进场买房推高房价。

现在你所说的部分地区放开限价限购我想也是被迫做出的选择。房价很可能是很难稳住的,不大涨就可能会要大跌。

你所说唱空房价的不能自圆其说。其实唱多房价的也不能自圆其说。中国的房地产主要是个政策市,就看最后政策是怎么选择。

在回答之前,作为一名省直机关待了十多年的体制内人员,我先说个观点,在当前党中央的要求下,房市无论是暴跌还是暴涨,那都是不正常的。

明确了这个看法以后,我们再来看取消限购,限售政策的地方,都是房地产市场面临下行压力的城市,而国内一线,准一线包括大部分二线城市,限购限售政策依然还在发挥重要作用。

其实这个话题说起来有很多内容,房子是绝大部分城市家庭最重要的资产,影响社会发展方方面面,很多因素和房市相互联动,也是当前经济政策中最为敏感的一个部分。但简单来说,政策是为目标服务的,对于房地产市场,政府还有很多大招并没有用,限购限售政策只不过类似于贴贴膏药就能解决问题,所以我建议现在还在对房市的大涨大跌抱有不切实际幻想的朋友,多听中央的话,才能做正确的选择。

既然房子是用来住的,买房后十年之内不准出售是抵制炒房最好的办法!炒房客(特别是企业炒房)严重扰乱了国家正常经济秩序,必须严厉打击炒房客!坚决支持取消公摊面积,取消预售制度,精装修后一房一价,明码标价。买房就像买轿车一样自己选择。严厉打击开发商捂盘惜售违法行为!坚决支持取蒂中介公司,房源信息由政府部门统一管理。

2019年刚开始,全国已有多地解除了房地产限价、限购政策。对此,部分专家认为,如果限购闸门放开,对一些热点城市来说,就是非常坏的事情,此前调控的成果也就此消弥,而投机炒作则又有进一步进入楼市的机会。还有一些人建议,不要取消限价,因为限价可以把住新房入市价格的关口,防止当地房价过快上涨。

不过,我们认为,无论是限价,还是限购都是起到稳定房价的作用,意图就是防止房价大起大落。而一旦取消限购和限价,并非都意味着房价要大涨,也可能出现房价大跌。所以,在目前情况下部分三四线城市“因城施策”取消限购。而一二线城市取消限购、限价的可能性并不大,这些大城市将等待长效机制的建立。

在本轮楼市调控中,限购、限贷与限价三大政策最为得力,限购与限贷挤出投机泡沫,遏制投机性购房需求入市。而限价则减少了新房价格的波动,这些政策的实施尤其稳住了一二线15个热点城市的房价,为构筑房地产长效机制创造了条件、赢得了时间。不过,由于部分三四线楼市成交量快速萎缩,经济持续下滑,到了去年底至今年初,已经有一些三四线楼市放松了限价、限购政策。

现在有很多人担心,部分三四线城市取消限购和限价政策,会否使当地的房价出现井喷式的大涨?对此,我们认为可能性并不大:首先,房价在上涨时,采取限购、限价,是阻止其上涨的势头,而房价呈现下跌时,放松限购令,只要让买卖双方的成交都恢复市场化。这意味着,买卖双方可以随意购买和抛售房产,如果降价抛房的人多,而高位接盘的人少,那房价肯定会是快速下跌的。

再者,限购、限价只是权宜之策,从某种程度上是通过政策的手段,人为的限制大家买房,但是你越是限制,就越是物以稀为贵,越是有大量的人来炒房。因为,大家都在想,你限购的商品房,即使有钱也买不到,太难得了。于是大家想尽办法都要来投机。

而一旦放开了限制,买卖全部市场化。商品房有钱就能买,并不再是限制性的商品了,反而让投机性购房需求减少了。限购令取消后,房价也有可能大幅回落,回归当地居民购买力水平,真正做到住房不炒。

最后,从表面上看,限价令可以控制住新开楼盘价格上涨,稳定房价,但这也会造成二个弊端:一是,限价令来了,开发商也只能按照这个价格执行,结果这座城市新房价格是被人为控制,没大涨,也不会大跌。每个月新房价格数据,可能与上个月相比还能降个几十元钱,这样统计出来的数据,不能反映房地产市场真实性,数据也不能作为决策层参考依据。

另一方面,进入2018年后,很多地方政府都采取新房限价政策,但是开发商拿地的成本并不低,商品房限价后,如果土地出让成本再上升。那开发商很可能是无利可图,甚至亏损。

于是乎,开发商就集体放缓房地产开发的脚步,你可以限制我的价格,但是我可以暂缓推盘速度,等待时局有变。这就导致了当地新房马上出现稀缺。最终,开发商还可以通过涨车位、加精装修等手段变相涨价。所以,限价是人为的干扰市场价格,还不如完全市场化,允许房价自由波动。

进入2019年,一二线城市限购、限价还将会继续进行,因为要防止房价大起大落,而三四线城市可根据自己不同的情况放开限制,但是在目前经济下行、房地产投资去杠杆化、投机性需求退出等大背景下,部分城市放开限价、限购很可能房价出现大幅下跌趋势。因为目前国内房地产趋势是下跌而非要上涨。

中央ZF的意愿,一直是稳定房价,因为房价暴跌会对整个经济带来毁灭性的打击,而房价暴涨会为房价暴跌制造条件,同时对无房阶级民生造成很大影响,所以中央ZF最希望温和上涨,这样有需求,有成交,对经济的影响比较正面...

但是对地方政府来说,卖地收入对自己的城市发展很重要,城市发展了才能有政绩,房价低迷会导致卖地收入大幅减少。所以地方政府对房价上涨的容忍度更高,出台调控政策,也是迫于中央的压力不得不为...

说到底,ZF希望房地产繁荣,但是担心风险,而这种风险,说到底是跌的风险,怕涨也是怕涨成空中楼阁后供需失衡下跌,如果不是怕跌,ZF真不怕涨...

所以ZF的调控逻辑很简单,首先稳,其次在涨跌间不得不抉择的时候,会选涨。这是一个简单的选择题:A 立即崩盘;B 累计风险,延缓崩盘,再想办法...

所以说,房价调控了这么多年,小跌有,但是如果预计趋势会恶化,还是会选择涨,这也是中国房价能涨到如此虚高的原因。ZF也一直在想解决办法,不过这个办法肯定不是让房价崩盘,一旦崩盘,影响可不仅仅是房价这么简单。当然,任何事都有限度,如果到了ZF也无法控制的地步,那崩盘还是会发生,只是那时候就不是买房问题,而是吃饭问题了......

你们以为市场规律是闹着玩的?!你们以为市场规律在你们这些贪得无厌的戏精面前会退让?!你们不顾国家利益这么炒,居心何在!?你们的大多数人将被市场摔的粉身碎骨。可惜国家经济将跟着受灾。

城市房地产己严重过剩,包括北上广深到一线二线三线四线五线城市。你们还这么炒,是打算让全世界的人都住在中国吗?!

我知道你们这些人根本就未长心,或者是为了钱早把良心让狗吃了。但是,我的国怎么办!?这可是我们共同的国呀!你们屁股一拍移民国外,可这始终是你们的祖国。难道就不怕老了时,整天被良心谴责的吃不香,睡不着吗?!

噢!我想起了,象你们这些丧心病狂的人,佛祖、老子、孔子、墨子、上帝、上天是不会让你们有老了时的。

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住房的调控和体制、金融的措施变化将采取分类实施的策略,政策长期化将成为主流。也就是说,无论是在地产开发、交易还是持有或租赁等方面,以后的政策调控会偏向长期、稳定、高效,短期政策可能会越来越少出台。有效的长期政策是保证市场持续增长的基础,既有助于满足人民对房屋居住的各种需求,也有助于管理人民对住房的预期。

  这是一张深圳2016年10月楼市调控以来新房价格走势图。猛一看,估计很多人都吓尿了:这么陡的下跌走势,楼市要崩盘。

变化8:房地产市场要转型,离不开限价和限售

  于是,结论出来了:

在诸葛小编之前的文章里提到过,有些专家认为限价和限售是阻碍市场正常发展的做法,也是无法有效长期去阻止价格上涨的做法。对此,冯仑提出了相反的观点,他认为在房地产市场转型的过程中,限价、限售将会为核心政策。在新的趋势完全确立之前,限价、限售是最有效、最快速的,也是地方最容易实施的政策。大家对这些调控政策要做好心理准备,因为它们不会是一个短期政策,维持3~5年是在预期之内的。

  深圳楼价暴跌。

变化9:各类产权房的居住类型划分会越来越细

  楼市调控圆满成功。

可以肯定的是,房地产市场只要进行调控,在短期内房价就不会呈现上涨状态。对开发商、地方单位和买房者来说,这虽然会让人略感难受,但从楼市长期发展转型来看,这是必要的阵痛。

  炒房客要跳楼,刚需族能抄底了。

变化10:短期内房价不会再出现大涨大跌的情况

  如果你再看价格,并计算一下,会大跌眼镜:(55611元-54185元)/55611元*100%=2.56%。

随着各项制度的完善,100%产权房、共有产权房、租赁房的居住类型划分会越来越细,相关法规也会越来越完善。相关部门最终将出台房地产税政策。房地产税将用来调控住房资源占有不平衡的问题,另外,也会给地方政府提供一个长期的、稳定的、可预期的税收来源。

  什么?楼市严控一年半,就跌了2.56%!这哪里是下跌,分明是微不足道的小振幅么!

此外,冯仑还用了6个词对未来楼市进行了预测和总结。一是“房住不炒”,二是“不松长效”,调控政策要保持长效机制,但是眼下仍不会放松节奏。三是“一二不涨”,要控制一二线城市的楼市不能涨价。“三四不崩”,三四线城市“去库存”仍是主要目的,但是要确保房价不崩盘。“有房无产”,指政策能保证大家都有房子住,但不保证每个人都买得起一个有产权的房;“税平不均”,房地产税一定会出台,但主要还是用于调控一些房产持有上的矛盾,保持相对的社会公平。

  但是目的达到了——房价跌了!

老百姓有房住还有必要买产权吗?每个人的看法不同,不能强求,但这一定可以解脱很多活在世俗眼光中的纠结人群。既然住房不再有压力,买房也将不再是生活的唯一出路,也不必再过分为产权纠结,租房或申请保障房也会是不错的选择,何乐而不为呢?

  新房限价就是这个套路的运用:新房价格要备案,价格太高就不给你备案,备不了案就拿不到预售证、就无法售卖、更无法抵押办按揭、地产商也就回不了款啊,紧接着就是现金流断裂、然后……地产商被逼就范。

  ZF的目的达到了:从统计数据上看,房价降了啊。

  房!价!降!了!

  这一消息传出去,会在人群中产生恐慌效应——炒房客不再买、甚至要抛售了,刚改客户也得延后了,可买可不买的刚需也决定再等等了……恩,这是政府期望达到的效果。

  然并卵。

  楼市是一个重复博弈、循环博弈的市场,有时“偷米不成舍把米”——你限制新房价格,就产生了一二手房价倒挂,20%以上的套利空间,傻子都知道咋做。

  本想抑制需求,没承想却激发了新需求,也就出现了本文开头的一幕。

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  反馈链条

  我一直强调,世界是复杂纷乱的、事物是变幻难测的。反应会产生新的反应、应对会产生新的应对,往复循环。

  为什么专家/学者预测楼市多不准确?因为在用静止的视角去看变化、博弈的楼市,无法跳出自己的格局——绝大多数人都这样,最简单的例子就是:没房的人只看利空信息,觉得房价肯定要崩;有房的只看利多信息,觉得房价铁定要涨。

  那我们再回到楼市调控,它会产生哪些反馈链条呢?

  楼市调控确实可以抑制投资需求、延缓刚改需求、一定程度上也能缩减刚性需求,但它改变不了需求——需求仍然存在,只是被压抑了。

  最美好的结果就是达到“房住不炒”的效果——买房都是用来居住。那其他影响呢?

  限制地产商融资,会减缓开发速度。

  增加廉租房/限价房/共有产权房供应,会挤占商品房供应。

  土地限价,会打击地方政府供地的积极性。

  ……

  楼市调控稳定了预期、打击了投机,但也限制了房屋的供给。当供不应求时,结果只能是一个字——涨。

  解决高房价看似一个简单供需问题,实则是一个系统工程。

  为什么人们都爱去大城市?因为机会多啊;为什么机会多呢?因为陌生人协作社会,法制完善、契约精神、能力优先……

  广大的四五线、十八线小城为什么就不具备呢?因为人群受教育程度低、人少无法产生规模、熟人社会凭靠关系……

  这些问题不解决,有志青年还会一波波流入城市,产生房屋需求。

  为什么大城市不多盖房子呢?因为土地有限;土地有限可以向外扩展啊?可一天只有24小时,不能都在路上吧;那修地铁啊!修地铁的钱来自哪里?国家多印钱去修啊!

  钱变毛,老百姓同意否暂且不说,地铁也有通勤时间啊。所以,大城市的房屋供应是有上限的。

  看似简单的供需,却可以延伸出两个长长的链条,并在每一个节点上产生反馈。

  所以要建立房地产的长效机制——控制大城市人口流入、增加租赁住房/共有产权房供应。

  但能成功么?

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  路径依赖

  对政府管控经济的能力,有两个极端观点。

  一种观点认为,因为宏观调控、所以房价飞涨,房价永远涨、越调控越涨。

  十余年的楼市调控史就是一部楼市涨价史,哪一次调控把房价打压下去了?现在一二线城市的房价普遍是十年前的3倍以上啊。

  另一张观点则认为,我国政府有极强的经济管控能力,买房买股做投资,就听政府的好了——让你买房就买房,如2008年四万亿刺激、2015年去库存。

  让你买股就买股,如2005年股权分置改革、2015年万众创业大众创新。2016年大家还在讨论保汇率还是保房价,现在看不是全保住了么?

  两种观点都是摆事实、讲道理,谁对谁错呢?

  都是站在某个角度看问题、并把事物的前后顺序当成了因果关系,并以此形成了自己的路径依赖。

  过去二十年房价飞涨,并不是因为楼市调控(调不调控它都会涨),而是经济发展财富积累、农村人口大量聚集于大城市的结果。

  2009年和2016年房价暴涨,是房产的需求本身就在,信贷宽松只是起到了一个催化剂作用;

  2007年和2015年的牛市,也并非政府有意为之,而是正常的股市涨跌周期循环到了——2007距1999年的牛市相隔8年,2015相隔2006年的牛市相隔9年。

  每一个结果的发生,都有当时特定的外部环境,因素众多、关系复杂,而我们在解释时,总喜欢找最易理解的、最简单粗暴的、有时间先后顺序的原因,而这些原因并不就是真的原因。

  那又如何?反正能解释这种结果,大家伙要的是一个解释,路径依赖由此根深蒂固。

  读到这,或许有人已经不耐烦了:A先生,你啰嗦了半天、东牵西扯的一大圈,倒是给个准信啊——本轮楼市调控到底能否成功?我究竟什么时候可以入手?

  我的回答是:适时应变,相机而动。

 稳地价、稳房价与稳预期,房地产市场的走向就彻底变了。 4

  相机而动

  前文已经说过,楼市调控只是压制了投资需求、延缓了刚性需求(首套刚需/改善刚需),并没有满足需求、更没有消灭需求——需求一直就在那里。

  楼市调控能否成功,取决于长效机制能否建立——一线城市限制人口流入、二线城市增加土地/房屋供应、房价高的城市加大租赁住房/共有产权房的供应,当然还要出现能替代房产的其他靠谱理财品种。

  长效机制能建立吗?建立需要多长时间呢?抑制需求腾挪出的时间够用吗?

  这就是楼市调控,面临局面失控的问题所在:

  人为扭曲市场价格继续、一二手房价倒挂继续、人们买房热情继续、楼盘开盘秒光继续,当源源不断的新房被波涛汹涌的买家抢购完,新房消耗殆尽时,会给人造成房源不足、供应紧张的心理预期。

  房源没有了,供应没有了。其后果是什么呢?房价要涨啊!赶紧抢房啊!

  如此这般,本轮调控也就弄巧成拙了——本来预期是神调控,谁承想竟演变成了神马调控!

  本想是通过压低新房备案价,给人造成房价下跌的心理预期,让人退避三舍。老百姓却发现了因价差而出现的套利空间,反而加速入场、买光了房子。

  本轮调控的吊诡就出现在这:本想调控扭转人的房价上涨预期,现实操作却是加强深化了人的房价上涨预期!

  屡屡失策的政府总有成功的案例,一向强势的政府也有失手的时候。

  不相信政府一定能、也不相信政府一定不能,看环境变化、看实际情况、看成果疗效,摒弃自己由过往经验而陷入的路径依赖——同一河流不会踏入两次,过去的并不适用未来。

  刚需能否入手、刚改能否入手、投资能否入手,多去楼市一线转转、多去售楼部看看、多去二手房中介观察观察,伺机而动、捕捉机会。

  刺猬对所有变化的现实,都倾向于用一种观点来解释。而狐狸却很灵活,会根据当前情况的变化而不断做出改变。

  你是做固执己见的刺猬,还是随机应变的狐狸?

  (本文内容仅供参考,不构成投资建议,市场有风险,投资须谨慎)

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